Vodič kroz troškove 2026
Porezi i troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori
Oglašena cijena je samo dio budžeta. Vodič razdvaja porez na promet od transakcija sa posebnim PDV tretmanom, prikazuje primjere obračuna i navodi stručne, registracione i godišnje troškove koje treba potvrditi prije potpisivanja.
1. Porez na promet nepokretnosti
Kod transakcija koje podliježu porezu na promet nepokretnosti obveznik je, po pravilu, sticalac. Osnovica je tržišna vrijednost u trenutku sticanja; ako je prijavljena naknada niža od tržišne, nadležni lokalni poreski organ može utvrditi vrijednost procjenom.
Progresivne stope od 1. januara 2024. su: 3% do €150.000; €4.500 plus 5% na iznos preko €150.000,01; i €22.000 plus 6% na iznos preko €500.000,01.
Za konkretnu transakciju potvrdite osnovicu, prijavu, rok plaćanja i moguća oslobođenja kod nadležnog stručnjaka ili organa.
2. Novogradnja, PDV i izmjena iz 2026.
Ne treba pretpostaviti da se porez na promet primjenjuje na svaku kupovinu. Objavljeni zakon izuzima novoizgrađene objekte na koje se plaća PDV iz redovnog obuhvata poreza na promet.
Izmjena iz 2026. izuzela je i promet građevinskog zemljišta oporezovan PDV-om. Povezano PDV pravilo promijenilo je tretman vrijednosti zemljišta i naknade za komunalno uređenje u osnovici. Tražite pisanu potvrdu da li se PDV primjenjuje i da li je uključen u cijenu.
- PDV status prodavca i transakcije
- Da li oglašena cijena uključuje PDV
- Tretman zemljišta, parkinga, ostave i drugih djelova
- Faktura i dinamika plaćanja
- Osnov za oslobođenje ili poseban tretman
3. Notar, advokat i tumač
Notarski troškovi zavise od važeće tarife, vrijednosti transakcije i obavljenog posla. Sudski tumač može biti potreban kada stranka ne razumije jezik notarskog akta.
Nezavisna pravna provjera je posebna usluga u odnosu na funkciju notara. Tražite pisani obim i cijenu za vlasništvo, terete, katastar, dozvole, ugovor, zaštitu plaćanja i praćenje upisa.
- Notarski akt i ovjerene kopije
- Sudski tumač i prevod dokumenata
- Nezavisna pravna provjera
- Tehnički pregled ili licencirani geometar po potrebi
- Punomoćje, apostil ili legalizacija
4. Katastar, dokumenta i banka
Planirajte katastarska dokumenta, takse za zahtjev ili administraciju i ovjerene kopije. Uprava za nekretnine objavljuje informacije o elektronskom plaćanju i aktuelnu listu naknada za usluge.
Bankarski troškovi zavise od banke, valute, puta plaćanja i provjere porijekla novca. Prije ugovorenog roka provjerite limite, korespondentske naknade i instrukcije primaoca.
- Aktuelni list nepokretnosti i katastarska dokumenta
- Takse za upis i administraciju
- Ovjerene kopije i prevodi
- Naknade domaćeg ili međunarodnog transfera
- Procjena, upis hipoteke i troškovi kreditora
5. Godišnji porez i troškovi vlasništva
Zvanične informacije navode da se godišnji porez na nepokretnosti plaća po proporcionalnoj stopi od 0,25% do 1,00% tržišne vrijednosti. Prihod pripada lokalnoj samoupravi, pa treba provjeriti opštinsku odluku i okolnosti nekretnine.
Dodajte upravljanje zgradom i rezervni fond, komunalije, osiguranje, održavanje, obezbjeđenje, baštu ili bazen i poreski tretman prihoda od izdavanja.
- Godišnji opštinski porez
- Upravljanje zgradom i zajednička rezerva
- Komunalije i komunikacije
- Osiguranje i planirano održavanje
- Upravljanje izdavanjem, računovodstvo i porez na prihod
6. Napravite bezbjedan budžet
Odvojite kupoprodajnu cijenu, poreze transakcije, stručne usluge, radove nakon primopredaje i godišnje troškove. Jedan opšti procenat nije prikladan za svaku nekretninu.
Prije rezervacije tražite pisanu tabelu: ko plaća svaku stavku, da li je PDV uključen, kada obaveza dospijeva i koje procjene se mogu promijeniti.
- Ugovorena cijena i valuta
- Porez na promet ili PDV tretman
- Procjene stručnjaka i upisa
- Rezerva za radove, namještaj i primopredaju
- Porez, upravljanje, osiguranje i komunalije prve godine
- Rezerva za nalaze specifične za nekretninu
Ilustrativni primjeri poreza na promet
Primjeri primjenjuju samo objavljenu progresivnu formulu. Nijesu poresko rješenje i pretpostavljaju da je prikazani iznos prihvaćena osnovica.
€120.000
3% × €120.000
€3.600
€250.000
€4.500 + 5% × €100.000
€9.500
€600.000
€22.000 + 6% × €100.000
€28.000
Organ može procijeniti tržišnu vrijednost; PDV i oslobođene transakcije zahtijevaju drugačiju analizu.
Provjereni zvanični izvori
Izvori Crne Gore provjereni su 18. jula 2026. Zakon, opštinske odluke i procjena konkretne transakcije imaju prednost.
- Poreska uprava: progresivne stope ↗
Zvanično obavještenje o stopama od 1. januara 2024.
- Zakon o porezu na promet nepokretnosti ↗
Objavljeni prečišćeni zakon o obvezniku, osnovici i stopama.
- Poreska uprava: izmjene iz 2026. ↗
Zvanični pregled izmjena poreza i povezanih PDV pravila.
- Vlada Crne Gore: godišnji porez ↗
Zvanični pregled i raspon od 0,25% do 1,00%.
- Uprava za nekretnine: naknade i ePlaćanje ↗
Zvanične informacije i aktuelna dokumenta o naknadama.
Isplanirajte cijelu transakciju
Pročitajte vodič za kupovinu korak po korak →Kako provjeriti dokumenta nekretnine →