Käuferprüfung 2026
Immobiliendokumente in Montenegro richtig prüfen
Ein aktueller Katasterauszug ist der Anfang, nicht die gesamte rechtliche Prüfung. Die eingetragene Einheit muss zum gezeigten Objekt passen, der Verkäufer verfügungsbefugt sein und Belastungen, Genehmigungen, Legalisierung und Eintragung müssen vor einer Bindung geprüft werden.
1. Mit einem aktuellen amtlichen Auszug beginnen
Bestimmen Sie Katastergemeinde, Parzelle, Gebäude und Sondereinheit. Eine ähnliche Adresse oder informelle Wohnungsnummer genügt nicht.
Seit Juli 2026 bietet die Immobilienverwaltung rechtsgültige elektronische Eigentums- und Besitzblätter an. Screenshot, alte Kopie oder Zusammenfassung des Verkäufers ersetzen kein aktuelles amtliches Dokument.
- Katastergemeinde und Parzellennummer
- Gebäude- und Einheitsnummer
- Fläche, Etage und Nutzung
- Eigentümer und Anteil
- Datum und Status des Dokuments
2. Eigentum, Anteile und Belastungen prüfen
Das Gesetz sieht die Eintragung des Eigentums mit Erwerbsgrund und von Miteigentum nach Anteilen vor. Der Vertrag muss der tatsächlich eingetragenen Person und dem übertragenen Anteil entsprechen.
Ein unabhängiger montenegrinischer Anwalt sollte jede Hypothek, Anmerkung, Streitigkeit, Vollstreckung, Dienstbarkeit oder Verfügungssperre bewerten. Eine spätere Löschung braucht dokumentierte Bedingungen und Zahlungsschutz.
- Jeder eingetragene Eigentümer
- Genauer übertragener Anteil
- Erwerbsgrund des Verkäufers
- Hypotheken und Löschungsbewilligung
- Streit, Vollstreckung und Sperren
- Dienstbarkeiten und Rechte Dritter
Die Aussage „keine Hypothek“ ersetzt keine vollständige Prüfung aller Einträge und der Eigentumskette.
3. Register und tatsächliches Objekt abgleichen
Vergleichen Sie Auszug, Katasterplan, Verkäuferunterlagen und Objekt. Abweichungen bei Fläche, Etage, Einheit, Grenzen, Anbauten, Terrasse, Stellplatz oder Abstellraum können Eintragung und Weiterverkauf beeinträchtigen.
Bei Haus und Grundstück sind rechtliche Zufahrt, Grenzen und jedes Bauwerk zu prüfen. Bei Unsicherheit sollte ein lizenzierter Vermesser messen.
- Grundriss gegen Registerplan
- Wohnungs-, Stellplatz- und Lagerkennung
- Gebäudegrundfläche und Nebenbauten
- Grenzen und rechtliche Zufahrt
- Eingetragene und beabsichtigte Nutzung
- Nicht eingetragene Änderungen
4. Genehmigungen und Legalisierung prüfen
Die Unterlagen unterscheiden sich bei Wohnung, Haus, Land und Bauprojekt. Anwalt und technischer Fachmann bestimmen die erforderlichen Planungs-, Bau-, Nutzungs- und Projektunterlagen.
Ein Katastereintrag allein beweist nicht, dass alle Baufragen gelöst sind. Montenegro führt Legalisierungsverfahren für nicht genehmigte Bauten; prüfen Sie Antrag, Stand, Bedingungen, Kosten und endgültigen Bescheid.
- Planungsgrundlage und Baugenehmigung
- Nutzungs- oder Abnahmeunterlagen
- Recht des Entwicklers und Projektakte
- Legalisierungsantrag und Bescheid
- Genehmigter gegen gebauter Zustand
- Offene kommunale Pflichten
6. Vertrag und Eintragung kontrollieren
Der Vertrag braucht die genaue Katasterbeschreibung, Löschungsmechanismen, Zahlungsbedingungen, Besitzübergang, Verkäuferunterlagen und Folgen einer abgelehnten Eintragung.
Auszug und Befugnis kurz vor der Unterschrift erneut prüfen. Notare können seit Juli 2026 elektronisch einreichen; bewahren Sie den Nachweis auf und verfolgen Sie den Antrag bis zur Eintragung.
- Gleiche Beschreibung in allen Unterlagen
- Anzahlung und Schlusszahlung
- Löschung von Hypothek und Belastungen
- Übergabeprotokoll und Zählerstände
- Einreichungsnachweis
- Endgültiger Auszug mit Käuferrecht
Makler, Verkäufer, Notar und unabhängiger Käuferanwalt haben unterschiedliche Rollen. Einer allein übernimmt nicht automatisch alle Prüfungen.
Transaktion pausieren, wenn
- Kein aktueller amtlicher Auszug vorgelegt wird oder Katasterdaten wechseln.
- Der Unterzeichner nicht Eigentümer ist und Vollmachten unvollständig sind.
- Fläche, Etage, Einheit, Grenzen, Stellplatz oder Nutzung abweichen.
- Für Belastung, Streit oder Sperre kein dokumentierter Löschungsweg besteht.
- Bau und Legalisierung nur mündlich ohne Behördenunterlagen erklärt werden.
- Vor unabhängiger Prüfung oder auf ein fremdes Konto gezahlt werden soll.
Geprüfte offizielle Quellen
Die Quellen wurden am 18. Juli 2026 geprüft. Aktuelle Register und Einzelfallberatung haben Vorrang.
- Immobilienverwaltung Montenegro ↗
Kataster- und Registerdienste.
- Elektronische Eigentumsblätter ↗
Bestätigung rechtsgültiger elektronischer Dokumente.
- Gesetz über Vermessung und Kataster ↗
Eintragung von Rechten und Anteilen.
- Elektronische Notareinreichung ↗
Offizielle Information vom Juli 2026.
- Legalisierungsverwaltung ↗
Amtliche Anträge und Informationen.
- Öffentliches CRPS/IRMS-Register ↗
Amtliche Unternehmenssuche.