Kostenratgeber 2026
Immobiliensteuern und Kaufnebenkosten in Montenegro
Der Angebotspreis ist nur ein Teil des Budgets. Dieser Ratgeber trennt die Grunderwerbsteuer von umsatzsteuerlich anders behandelten Transaktionen, zeigt Rechenbeispiele und nennt Beratungs-, Register- und laufende Kosten, die vor der Unterschrift bestätigt werden sollten.
1. Grunderwerbsteuer
Bei Transaktionen im Anwendungsbereich der montenegrinischen Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich der Erwerber steuerpflichtig. Bemessungsgrundlage ist der Marktwert beim Erwerb; liegt die erklärte Gegenleistung darunter, kann die lokale Steuerbehörde den Wert schätzen.
Seit dem 1. Januar 2024 gelten progressive Sätze: 3% bis €150.000; €4.500 plus 5% des Betrags über €150.000,01; und €22.000 plus 6% des Betrags über €500.000,01.
Bemessungsgrundlage, Erklärung, Zahlungsfrist und mögliche Befreiungen für die konkrete Transaktion schriftlich bestätigen lassen.
2. Neubau, Umsatzsteuer und Änderung 2026
Es darf nicht unterstellt werden, dass jede Immobilientransaktion der Grunderwerbsteuer unterliegt. Neu errichtete Gebäude, auf die Umsatzsteuer gezahlt wird, liegen nach dem veröffentlichten Gesetz außerhalb ihres regulären Anwendungsbereichs.
Die Änderung von 2026 nahm auch umsatzsteuerpflichtige Übertragungen von Bauland aus dem Grunderwerbsteuerbereich. Eine verbundene Umsatzsteuerregel änderte die Behandlung von Grundstückswert und Erschließungsbeitrag in der Steuerbasis. Lassen Sie schriftlich bestätigen, ob Umsatzsteuer gilt und im Preis enthalten ist.
- Umsatzsteuerstatus von Verkäufer und Transaktion
- Umsatzsteuer im Angebotspreis enthalten
- Behandlung von Grundstück, Stellplatz und Nebenräumen
- Rechnung und Zahlungsplan
- Grundlage einer Befreiung oder Sonderbehandlung
3. Notar, Anwalt und Dolmetscher
Notarkosten hängen vom geltenden Tarif, Transaktionswert und Arbeitsumfang ab. Ein vereidigter Dolmetscher kann erforderlich sein, wenn eine Partei die Sprache der Urkunde nicht versteht.
Die unabhängige rechtliche Prüfung ist eine eigene Leistung neben der Notarfunktion. Verlangen Sie Umfang und Honorar für Eigentum, Belastungen, Katasterabgleich, Genehmigungen, Vertrag, Zahlungsschutz und Eintragungsverfolgung.
- Notarielle Urkunde und beglaubigte Kopien
- Vereidigter Dolmetscher und Übersetzungen
- Unabhängige rechtliche Due Diligence
- Technische Prüfung oder Vermesser bei Bedarf
- Vollmacht, Apostille oder Legalisation
4. Kataster, Dokumente und Bank
Planen Sie Kosten für Katasterunterlagen, Anträge, Verwaltungsgebühren und beglaubigte Kopien ein. Die Immobilienverwaltung veröffentlicht Informationen zur elektronischen Zahlung und aktuelle Gebührenunterlagen.
Bankkosten variieren nach Institut, Währung, Zahlungsweg und Mittelherkunftsprüfung. Prüfen Sie Limits, Korrespondenzbankgebühren und Empfängerdaten vor dem vertraglichen Zahlungstermin.
- Aktueller Grundbuchauszug und Katasterunterlagen
- Eintragungs- und Verwaltungsgebühren
- Beglaubigte Kopien und Übersetzungen
- Gebühren für nationale oder internationale Überweisungen
- Bewertung, Hypothekeneintragung und Kreditgeberkosten
5. Jährliche Steuer und Eigentumskosten
Die offizielle Information nennt für die jährliche Immobiliensteuer einen proportionalen Satz von 0,25% bis 1,00% des Marktwerts. Sie gehört zur lokalen Ebene; deshalb sind die kommunale Entscheidung und die Objekteigenschaften zu prüfen.
Hinzu kommen gegebenenfalls Gebäudeverwaltung und Rücklage, Versorger, Versicherung, Instandhaltung, Sicherheit, Garten oder Pool sowie die Besteuerung von Mieteinnahmen.
- Jährliche kommunale Immobiliensteuer
- Gebäudeverwaltung und Gemeinschaftsrücklage
- Versorgung und Kommunikation
- Versicherung und geplante Wartung
- Mietverwaltung, Buchhaltung und Einkommensteuer
6. Ein belastbares Budget erstellen
Führen Sie Kaufpreis, Transaktionssteuern, Beratungskosten, Arbeiten nach Übergabe und jährliche Eigentumskosten getrennt. Ein pauschaler Prozentsatz passt nicht zu jeder Immobilie.
Vor einer Reservierungszahlung sollte eine schriftliche Kostenübersicht vorliegen: Zahler jeder Position, Umsatzsteuerstatus, Fälligkeit und noch veränderliche Schätzungen.
- Vereinbarter Preis und Zahlungswährung
- Grunderwerbsteuer oder Umsatzsteuerbehandlung
- Beratungs- und Eintragungsschätzungen
- Reserve für Arbeiten, Möbel und Übergabe
- Steuer, Verwaltung, Versicherung und Versorger im ersten Jahr
- Puffer für objektspezifische Ergebnisse
Beispiele zur Grunderwerbsteuer
Die Beispiele wenden nur die veröffentlichte progressive Formel an. Sie sind kein Steuerbescheid und setzen den gezeigten Betrag als anerkannte Bemessungsgrundlage voraus.
€120.000
3% × €120.000
€3.600
€250.000
€4.500 + 5% × €100.000
€9.500
€600.000
€22.000 + 6% × €100.000
€28.000
Die Behörde kann den Marktwert schätzen; umsatzsteuerpflichtige oder befreite Transaktionen erfordern eine andere Prüfung.
Geprüfte offizielle Quellen
Diese montenegrinischen Quellen wurden am 18. Juli 2026 geprüft. Gesetz, kommunale Entscheidung und Einzelfallprüfung haben Vorrang.
- Steuerverwaltung: progressive Steuersätze ↗
Offizielle Mitteilung zu den Sätzen seit 1. Januar 2024.
- Gesetz über die Grunderwerbsteuer ↗
Veröffentlichtes konsolidiertes Gesetz zu Pflicht, Basis und Sätzen.
- Steuerverwaltung: Änderungen 2026 ↗
Offizielle Zusammenfassung der Steuer- und Umsatzsteueränderungen.
- Regierung: jährliche Immobiliensteuer ↗
Offizielle Übersicht und Spanne von 0,25% bis 1,00%.
- Immobilienverwaltung: Gebühren und E-Zahlung ↗
Offizielle Informationen und aktuelle Gebührenunterlagen.
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