Poređenje za kupca
Novogradnja ili starogradnja u Crnoj Gori?
Bolji je izbor onaj čije rizike možete provjeriti, izračunati i ugovorom kontrolisati. Novogradnja može ponuditi savremene sisteme i manje početnog održavanja; starogradnja omogućava pregled konkretnog stana, zgrade i naselja.
Kratak odgovor
01Završena novogradnja odgovara kupcu koji želi savremene karakteristike i uređene sadržaje — nakon provjere investitora, dozvola, registracije, primopredaje i svih naknada.
02Starogradnja odgovara kupcu koji želi da vidi tačan stan, zgradu i ulicu — nakon provjere vlasništva, tereta, izmjena, stanja, računa i ovlašćenja prodavca.
03Kupovina u izgradnji dodaje rizik isporuke: ugovor mora urediti faze, izmjene specifikacije, kašnjenje, povraćaj i registraciju.
Poređenje novogradnje i starogradnje
| Kriterijum | Novogradnja | Starogradnja |
|---|---|---|
| Šta se pregleda | Završen stan se pregleda; u izgradnji odluka djelimično počiva na planu i specifikaciji. | Pregledaju se konkretan stan, zajednički djelovi, zgrada i ulica. |
| Rok | Gotov stan može brzo u primopredaju; gradnja zavisi od završetka i registracije. | Zavisi od provjere, ugovora, plaćanja, primopredaje i upisa. |
| Početno održavanje | Obično manje, ali su važni nedostaci, garancije i upravljanje. | Stanje je vidljivo, uz rezervu za stan i zajedničke radove. |
| Podaci o naselju | Buduća gradnja, usluge i saobraćaj mogu biti neizvjesni. | Buku, sunce, pristup i sezonske uslove lakše je testirati. |
| Fokus ugovora | Investitor, dozvole, rate, specifikacija, kašnjenje i predaja. | Vlasnik, tereti, izmjene, inventar, posjed i dugovi. |
| Porez | Može važiti PDV tretman kada su ispunjeni uslovi; provjerite prodavca i promet. | Može važiti porez na promet; provjerite osnovicu, stopu i izuzetke. |
Provjere kod novogradnje
Razdvojite završen novi stan od obećanja u izgradnji. Što manje fizički postoji, to su važniji ugovor i nezavisna tehnička kontrola.
- Identitet investitora, ovlašćenja, iskustvo i pravo na zemljištu
- Planski, građevinski i upotrebni dokumenti za konkretnu fazu
- Tačan stan, neto površina, terase, parking i ostava
- Tehnička specifikacija, dozvoljene zamjene i završna obrada
- Rate vezane za provjerljiv napredak
- Rok, posljedice kašnjenja, raskid i povraćaj
- Pregled nedostataka, garancije i zapisnik o primopredaji
- Redosljed upisa nakon završetka
- Upravljanje, rezervni fond i naknade
- Naredne faze, pristup i moguća promjena pogleda
Provjere kod starogradnje
Završena nekretnina smanjuje fizičku neizvjesnost, ali ne zamjenjuje pravnu provjeru. Katastarski opis mora odgovarati stvarnom stanju.
- Vlasnik, ovlašćenje prodavca i svi potrebni potpisnici
- Hipoteke, zabilježbe, sporovi, službenosti i aktivni zahtjevi
- Površina, namjena, sprat i jedinica u katastru i stvarnosti
- Status dogradnji, zatvorenih terasa i izmjena
- Nezavisan pregled konstrukcije, vlage, krova, fasade i instalacija
- Dugovi upravljanja, budući radovi i zajednički djelovi
- Komunalni dugovi, brojila i prenos
- Inventar, parking i ostava u ugovoru
- Datum posjeda, korisnici, ključevi i zapisnik
- Budžet renoviranja sa rezervom
Prvo poreski tretman, zatim poređenje cijena
Novogradnja i starogradnja nijesu automatski jednako oporezovane. PDV ili porez na promet zavise od prodavca, vrste prometa i ugovora. Izmjene iz 2026. obuhvatile su i građevinsko zemljište oporezovano PDV-om.
Prije potpisa tražite pisani obračun. Uporedite cijenu, porez, notara, tumača, pravnu i tehničku provjeru, upis, opremanje, renoviranje i stalne naknade.
Prosjek novogradnje MONSTAT-a nije mjerilo starogradnje: obuhvata samo stanove prvi put prodate na tržištu i isključuje postojeći fond, zemljište i ostale nekretnine.
Koji izbor odgovara cilju
- 01Za sigurnost o gotovom stanu i ulici uporedite završenu novogradnju i starogradnju.
- 02Kod kupovine u gradnji prihvatite samo ugovorom jasno raspoređene rizike.
- 03Za manje obaveza uporedite stvarno upravljanje i naknade, ne samo riječ „novo“.
- 04Za renoviranje pribavite tehnički obim i ponude prije konačnog budžeta.
- 05Za najam računajte konkretan stan, pravila, sezonalnost i sve troškove.
Česta pitanja
Da li je novogradnja sigurnija?
Ne automatski. Kod novogradnje provjeravaju se investitor, dozvole, specifikacija, nedostaci, upravljanje i upis; kod starogradnje vlasništvo, izmjene i tehničko stanje.
Da li se na novogradnju plaća porez na promet?
Tretman zavisi od prodavca i tačnog prometa. Promet pod PDV-om i starogradnja pod porezom na promet tretiraju se različito; tražite pisani obračun za ugovor.
Najveći rizik kupovine u izgradnji?
Razlika između obećanog i isporučenog: rok, površina, specifikacija, sadržaji i upis. Ugovor mora urediti faze, dokaze, posljedice i povraćaj.
Šta pregledati u starijem stanu?
Stan i cijelu zgradu: konstrukciju, krov, fasadu, vlagu, prozore, instalacije, lift, zajedničke djelove i planirane radove.
Provjereni zvanični izvori
Provjereno 30. jula 2026. Zakoni i zvanične evidencije imaju prednost.
- MONSTAT: cijene novogradnje Q1 2026 ↗
Zvanična metodologija, obuhvat i prosjeci.
- Poreska uprava: izmjene 2026 ↗
Zvanične informacije o PDV-u i porezu na promet.
- Uprava za nekretnine: elektronski listovi ↗
Informacije o pravno važećim elektronskim dokumentima.
- Uprava za nekretnine: legalizacija ↗
Aktivni zahtjevi i kontekst legalizacije.
Dalje: provjera dokumentacije
Pročitajte vodič →