Alıcı karşılaştırması
Karadağ’da sıfır mı, ikinci el emlak mı?
Daha iyi seçenek, risklerini inceleyebildiğiniz, hesaplayabildiğiniz ve sözleşmeyle kontrol edebildiğiniz seçenektir. Yeni konut modern sistemler sunabilir; ikinci el ise gerçek daireyi, binayı ve çevreyi görmenizi sağlar.
Kısa cevap
01Tamamlanmış yeni konut; modern özellik ve yönetilen imkân isteyenlere uygundur — geliştirici, izin, tescil, teslim ve aidatlar kontrol edildikten sonra.
02İkinci el; gerçek daireyi, binayı ve sokağı görmek isteyenlere uygundur — tapu, yük, değişiklik, teknik durum, borç ve satıcı yetkisi kontrol edildikten sonra.
03İnşaat aşamasında satın alma teslim riskini artırır: aşamalar, değişiklik, gecikme, iade ve tescil sözleşmede düzenlenmelidir.
Sıfır ve ikinci el karşılaştırması
| Kriter | Sıfır / yeni proje | İkinci el |
|---|---|---|
| İnceleme | Tamamlanan birim incelenir; inşaatta kararın bir kısmı plan ve şartnameye dayanır. | Gerçek daire, ortak alan, bina ve sokak incelenebilir. |
| Süre | Teslim, tamamlanma ve tescil aşamalarına bağlıdır. | İnceleme, sözleşme, ödeme, teslim ve tescile bağlıdır. |
| İlk bakım | Genelde daha azdır; kusur, garanti ve yönetim önemlidir. | Durum görülebilir; renovasyon ve bina işleri için pay gerekir. |
| Çevre bilgisi | Yeni bölgede gelecek inşaat, hizmet ve trafik belirsiz olabilir. | Gürültü, güneş, erişim ve sezon koşulları daha kolay test edilir. |
| Sözleşme | Geliştirici, izin, taksit, şartname, gecikme ve teslim. | Malik, yükler, değişiklik, eşya, tahliye ve borçlar. |
| Vergi | Koşullara göre KDV rejimi uygulanabilir; satıcı ve işlem kontrol edilir. | Devir vergisi uygulanabilir; matrah, oran ve istisna kontrol edilir. |
Yeni projede kontrol listesi
Tamamlanmış yeni daire ile inşaat vaadini ayırın. Fiziksel ürün azaldıkça sözleşme ve bağımsız teknik kontrol önem kazanır.
- Geliştirici kimliği, yetkisi, geçmişi ve arsa hakkı
- Aşamaya uygun planlama, inşaat ve kullanım belgeleri
- Birim, net alan, teras, otopark ve depo tanımı
- Teknik şartname, izin verilen değişiklikler ve bitiş standardı
- Doğrulanabilir ilerlemeye bağlı ödemeler
- Teslim tarihi, gecikme sonucu, fesih ve iade
- Kusur listesi, düzeltme, garanti ve teslim tutanağı
- Tamamlama sonrası tescil sırası
- Yönetim, rezerv fonu ve aidatlar
- Sonraki etaplar, erişim ve manzara riski
İkinci elde kontrol listesi
Tamamlanmış mülk fiziksel belirsizliği azaltır, hukuki incelemeyi ortadan kaldırmaz. Tapu tanımı ile gerçek durum eşleşmelidir.
- Malik, satıcı yetkisi ve gerekli tüm imzalar
- İpotek, şerh, dava, irtifak ve aktif başvurular
- Tapudaki ve gerçekteki alan, kullanım, kat ve birim
- Eklenti, kapalı teras ve değişikliklerin durumu
- Yapı, nem, çatı, cephe ve sistemlerin bağımsız incelemesi
- Yönetim borcu, planlanan işler ve ortak alanlar
- Fatura borcu, sayaç ve devir işlemi
- Eşya, otopark ve deponun sözleşmeye yazılması
- Tahliye tarihi, kullanıcılar, anahtar ve teslim tutanağı
- Gizli kusur payı içeren renovasyon bütçesi
Fiyatı karşılaştırmadan vergi rejimini doğrulayın
Yeni ve ikinci el otomatik olarak aynı vergilenmez. KDV veya devir vergisi satıcıya, işleme ve sözleşmeye bağlıdır. 2026 değişiklikleri KDV’ye tabi inşaat arsasını da etkiledi.
İmzadan önce yazılı hesap alın. Fiyat, vergi, noter, tercüman, inceleme, tescil, mobilya, renovasyon ve sürekli giderleri birlikte karşılaştırın.
MONSTAT yeni konut ortalaması ikinci el ölçütü değildir: yalnızca piyasada ilk kez satılan konutları kapsar; eski konut, arsa ve diğer mülkleri dışlar.
Hangi seçenek amaca uyuyor?
- 01Bitmiş ev ve sokak için kesinlik istiyorsanız tamamlanmış yeni ve ikinci eli karşılaştırın.
- 02İnşaat aşamasında yalnızca sözleşmenin açıkça dağıttığı riskleri kabul edin.
- 03Az bakım için “yeni” sözcüğünü değil, gerçek yönetim ve aidatı inceleyin.
- 04Renovasyonda toplam bütçeden önce teknik kapsam ve teklif alın.
- 05Kiralama için birimi, kuralları, sezonu ve tüm giderleri hesaplayın.
Sık sorulan sorular
Yeni konut ikinci elden daha güvenli mi?
Otomatik olarak değil. Yeni konutta geliştirici, izinler, şartname, kusurlar, yönetim ve tescil; ikinci elde tapu, değişiklikler ve teknik durum incelenir.
Yeni konutta devir vergisi var mı?
Vergi rejimi satıcı ve işleme bağlıdır. KDV’ye tabi teslim ile devir vergisine tabi ikinci el farklıdır; sözleşmeye özel yazılı hesap alın.
İnşaat aşamasının en büyük riski nedir?
Vaat ile teslim arasındaki fark: süre, alan, şartname, ortak imkânlar ve tescil. Sözleşme aşamaları, sonuçları ve iadeyi düzenlemelidir.
Eski dairede ne incelenmeli?
Daire ve bina: yapı, çatı, cephe, nem, pencere, tesisat, elektrik, asansör, ortak alan ve planlanan işler.
Kontrol edilen resmî kaynaklar
30 Temmuz 2026 tarihinde kontrol edildi. Kanunlar ve resmî kayıtlar önceliklidir.
- MONSTAT: 2026 Q1 yeni konut fiyatları ↗
Resmî yöntem, kapsam ve ortalamalar.
- Vergi İdaresi: 2026 değişiklikleri ↗
KDV ve emlak devir vergisi hakkında resmî bilgi.
- Emlak İdaresi: elektronik kayıtlar ↗
Hukuken geçerli elektronik belgeler.
- Emlak İdaresi: yasallaştırma ↗
Aktif başvurular ve yasallaştırma bağlamı.
Sonraki: emlak belgelerini kontrol edin
Rehberi okuyun →